こんにちは、みちたろうです。
日経平均も仮想通貨もすっかり勢いづいて上昇トレンドがとまりませんね。
日経平均は2月になってからもまた勢いを取り戻し、先日史上最高値を更新しました。
くすぐっているころからしっかり仕込んでいた人はこの恩恵にあずかれているのでしょう。
そんな中でも今回見つけた銘柄は株主還元を行っていく余力を残している銘柄。
数年間にわたる目線をもちながら、こういう銘柄を見つけてリターンにつなげていきたいです。
（リターンにつながったかの答え合わせは数年後に）
トーセイの概要
業種分類は「不動産業」
不動産再生、開発、賃貸、ファンド・コンサルティング、ホテル、管理の6事業を運営しています。
再生と開発が攻めの事業で、リスクを取りながら大きな収益を目指す事業。
その他が守りの事業で、安定的な収益確保を目指す事業、という感じ。
いずれも不動産という領域の事業であり、事業をまたいだナレッジの共有などはしやすいでしょう。
データから見るトーセイ
配当利回り
調査時の配当利回りは3.27%でした。
（23年11月期の1株配当66円 ÷ 株価2,017円）
参考までに、2024年1月プライム市場の平均利回りは2.06%でした。
売上高・営業利益・純利益
コロナ禍のタイミングで利益はへこんでいますが、その後に持ち返してきている傾向です。
6つある事業の中で、2番目に売上比率の大きな不動産開発事業が売上をたてるのに苦戦したのが
2020年の下落の主な原因のようです。
ホテル事業も売上比率は大きくないですが、コロナ以降苦戦が続いていました。
ただ、直近の2023年決算では観光関連の回復からようやく黒字に転換しています。
1株利益
株式数はほぼ変動なく横ばいで推移しています。
自己株式は2018年から取得を開始していますが、増加傾向というわけでもないので
株主還元目的というわけでもなさそうです。
配当
配当性向が徐々に増加傾向にあることが注目ポイントです。
最高取得した他の銘柄を見ても40%～50%くらいのものが多く、
それでも低いものを買えたと思って購入しているのですが、
トーセイはそれよりもさらに低い30%程度の水準です。
これは、さらに配当性向を高くする余力を残しているという見方をしており、
増配期待の材料と判断できます。
株主還元方針
配当性向を2026年までに35%に引き上げる予定を掲げています。
上で書いた通り、業績成長だけでも増配期待になるところが、配当性向の引き上げによりさらに掛け算的に増配が進むことが期待できます。
これが今回の一番の発掘ポイントでした。
自己株式の取得は実績として記載されていますが、
一方で売却も行っているため1株価値を高める株主還元の形にはなっていません。
（出所：2023年11月期 決算説明資料）
トーセイの特徴
不動産関連事業への偏り
現時点でマイナスポイントというわけではないですが、
喉の奥に引っかかる小骨のような気になっているポイントがあるので書いていきます。
ひとつは、BS型の事業であるということ。
ファンド・コンサルティング事業はBSを使わないものの、それ以外の事業では不動産という資産を持つことで事業を回しています。
これらの資金は借入により調達しており、今後のマイナス金利解除を考えると
これらの大きな調達額に掛かる借入金利の増加が利益を押し下げる方向に作用するため、
この支払金利以上に売上を伸ばしていけるかがウォッチポイントです。
ふたつ目が、国内でのビジネス展開であること。
日本国内マーケットに閉じた場合、人口減少によるマーケット縮小が起きてくるので
グローバルビジネスを持っていないトーセイがどこまで事業を伸ばしていけるかが気になるところです。
事業展開のエリアは首都圏に絞っているようで、人口集中するエリアに限定していることはその中でも好材料。
とはいえ、首都圏に限定したとしてもいずれ人口減少は起きてくる事象と思われるので、
この中でどんな手を打っていくかは中長期な成長を考えると避けられないのかなと考えています。
首都圏で不動産事業を伸ばしているトーセイ、いかがでしたか？
どういった物件であればマーケットから受け入れられるかが分かる出口の目利き力、
出口でしっかり売れる物件によみがえらせることができるリノベーション等の技術、
リノベでよみがえらせられるが今は価値以下で売られている物件を見つける入口の目利き力、
これがすごいんだろうなと想像しながら各IR資料を読んでいました。
じゃあ目利き力ってどうやったらつくか？というと失敗も経験しながら事業を回していくしかないんだろうなー、と感じました。
配当性向がこれだけ低いのに継続成長をしている銘柄が見つけられ、
今回は僕的にはお宝発見感が結構強いです。
来年・再来年が楽しみで、チャンスがあれば買い増しもしていきたいなと思います。
それでは、よい投資ライフを。
